La copropriété au Sénégal : cadre juridique et réalité comptable

La copropriété sénégalaise est encadrée par un texte de 1988 dont le décret d'application a mis quatorze ans à paraître.

Ce détail explique presque tout : la gestion informelle, les assemblées qui ne se tiennent pas, les charges communes supportées par les promoteurs, et l'absence quasi totale de comptables formés à cette matière.

Voici le cadre réel, et ce qu'il implique pour un comptable.

Les textes

Deux textes gouvernent la matière :

• La loi n° 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, adoptée par l'Assemblée nationale le 3 juin 1988.
• Le décret n° 2002-160 du 15 février 2002 portant application de cette loi.

Avant 1988, la copropriété relevait encore du décret n° 49-299 du 23 février 1949, pris en application d'un texte français de 1938 et applicable à l'Afrique occidentale française.

Les quatorze années perdues

Le rapport de présentation du décret de 2002 est d'une franchise rare pour un texte officiel. Il constate que le décret d'application de la loi de 1988 n'avait jamais été pris, que les objectifs du gouvernement n'avaient donc pas pu être atteints, et que les pratiques de gestion des immeubles en copropriété n'étaient toujours pas maîtrisées.

Il relève trois conséquences concrètes :

• Des logements construits depuis plus de vingt ans dont les assemblées générales de copropriétaires ne fonctionnaient toujours pas.
• Des charges normalement communes supportées de fait par les promoteurs immobiliers.
• Des cités caractérisées par un manque d'espaces récréatifs et des parties communes en défaut d'entretien.

Le texte mentionne également les difficultés juridiques rencontrées par la Banque de l'Habitat du Sénégal lorsqu'elle devait financer des programmes d'immeubles collectifs.

Ce constat de 2002 reste largement d'actualité, et c'est ce qui rend le marché à la fois difficile et prometteur.

L'architecture : trois piliers

La loi fait reposer l'organisation de la copropriété sur trois éléments :

1. Le règlement de copropriété : la charte commune, la loi intérieure de l'immeuble. Il détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance, et les règles d'administration des parties communes.
2. Le syndicat des copropriétaires : la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat doté de la personnalité morale. C'est l'organe délibérant, et il est responsable des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes.
3. Le syndic : chargé de l'administration et de l'exécution des décisions prises en assemblée générale.

Cette structure est proche de la structure française, ce qui facilite le passage d'un référentiel à l'autre pour un comptable spécialisé.

Parties privatives, parties communes et tantièmes

Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties communes sont affectées à l'usage de tous ou de plusieurs d'entre eux.

En cas de silence ou de contradiction des titres, la loi répute communs le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre, les équipements communs y compris les canalisations traversant les locaux privatifs, les coffres et gaines, les locaux de services communs, ainsi que les passages et corridors.

La règle de calcul des tantièmes, et elle est essentielle pour un comptable : dans le silence des titres, la quote-part de parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de la partie privative, telle qu'elle résulte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot, sans égard à son utilisation.

Les charges : deux logiques distinctes

C'est le point que la plupart des gestionnaires appliquent mal, et il est explicite dans la loi.

• Les charges de services collectifs et d'équipements communs : réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
• Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes : réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges. Le décret précise que l'état de répartition doit définir ces catégories et distinguer celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chaque équipement commun de celles entraînées par chaque service collectif.

La conséquence pratique : un ascenseur ne se répartit pas comme un ravalement. Confondre les deux logiques produit une répartition fausse que rien, dans les comptes, ne signalera. C'est exactement le type d'anomalie décrit dans notre article sur les erreurs qui coûtent un client.

Une voie de recours peu connue : dans les six mois de la publication du règlement aux livres fonciers, un copropriétaire peut demander en justice la révision de la répartition si sa part excède de plus d'un quart celle qui résulterait d'une application correcte de la loi.

Les majorités

Quatre niveaux, et les confondre expose une décision à l'annulation :

Sur les voix : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à la valeur de son lot. Lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des parties communes, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations, et le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée ni représenter un copropriétaire.

Sur les délais de contestation : les décisions d'assemblée doivent être contestées par les opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification, à peine de déchéance.

Ce que le décret impose au syndic sur le plan comptable

Voici la section qui intéresse directement un comptable, et elle est plus exigeante que sa réputation.

Une comptabilité séparée par immeuble

Le syndic tient, pour chaque syndicat de copropriétaires, une comptabilité séparée, de manière à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat. Il prépare le budget prévisionnel, qui est voté par l'assemblée générale.

Un compte bancaire au nom du syndicat

Toutes sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée peut fixer un montant maximum que le syndic est autorisé à ne pas y verser.

Un encadrement précis des appels de fonds

Le décret plafonne ce que le syndic peut exiger :

• L'avance de trésorerie permanente, si le règlement de copropriété la prévoit.
• La provision de début d'exercice, qui ne peut excéder le quart du budget prévisionnel voté, ou la moitié si le règlement ne prévoit pas d'avance permanente.
• Les provisions trimestrielles en cours d'exercice, chacune plafonnée au quart du budget prévisionnel.
• Les provisions spéciales destinées à exécuter des décisions d'assemblée, notamment pour travaux.

En cas d'urgence, pour ouvrir un chantier de sauvegarde de l'immeuble, le syndic peut demander sans délibération préalable une provision plafonnée au tiers du devis estimatif, après avis du conseil syndical s'il en existe un.

Des documents à notifier avec la convocation

Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances, et la situation de la trésorerie. Lorsqu'elle vote les crédits du prochain exercice, le budget prévisionnel accompagné de ces mêmes documents.

La convocation est notifiée au moins quinze jours avant la réunion, sauf urgence, et il se tient au moins une assemblée générale par an.

Un contrôle par le conseil syndical

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment sa comptabilité et la répartition des dépenses, ainsi que les conditions de passation et d'exécution des marchés. Ses membres habilités peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, de toutes pièces et registres se rapportant à l'administration de la copropriété.

Le point décisif : il n'existe pas de plan comptable de copropriété

C'est la différence majeure avec la France, et elle change tout.

En France, la comptabilité du syndicat des copropriétaires est régie par un décret spécifique de 2005, qui impose une nomenclature, une présentation en partie double et des annexes obligatoires selon des modèles imposés.

Au Sénégal, rien de tel : le décret de 2002 impose une comptabilité séparée par syndicat et la traçabilité de la position de chaque copropriétaire. Il ne fixe ni plan de comptes, ni modèle d'état de synthèse, ni format de répartition des charges.

Trois conséquences, et elles sont considérables :

1. La qualité dépend entièrement du syndic : deux cabinets peuvent produire des comptes également conformes et totalement incomparables entre eux.
2. Le copropriétaire a peu de prise : sans modèle imposé, contester une présentation est beaucoup plus difficile que contester un chiffre.
3. Le marché est ouvert : un professionnel qui applique une méthode structurée, avec des états lisibles et une répartition justifiée, se distingue immédiatement. Il n'a pas de norme à dépasser, il en crée une.

C'est précisément pour cette raison que la comptabilité de copropriété est une spécialisation à forte valeur au Sénégal : la compétence n'est pas normée, donc elle est rare, donc elle se distingue.

Le recouvrement : un outil puissant et sous-utilisé

La loi dote le syndicat d'un instrument que beaucoup de gestionnaires ignorent : les créances du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, provisions comprises, sont garanties par une hypothèque légale sur son lot, inscriptible après mise en demeure restée infructueuse.

Par ailleurs, lors de la vente d'un lot, si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation, l'acquéreur doit aviser le syndic. Celui-ci dispose alors de huit jours pour former opposition au versement des fonds et obtenir le paiement des sommes dues.

Enfin, les sommes appelées portent intérêt au profit du syndicat, au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure.

Ce que le comptable doit retenir

Sept points opérationnels :

1. Une comptabilité par immeuble, jamais globalisée : c'est une obligation, pas une bonne pratique.
2. Un compte bancaire au nom du syndicat, alimenté sans délai.
3. Deux logiques de répartition selon la catégorie de charges, jamais une seule clé pour tout.
4. Des appels de fonds plafonnés par rapport au budget prévisionnel voté.
5. Des documents comptables à produire à temps pour la convocation, quinze jours avant l'assemblée.
6. Une position individuelle par copropriétaire, exigée par le texte.
7. Un contrôle possible du conseil syndical sur la comptabilité et les pièces.

Ces contraintes ressemblent beaucoup à celles des dossiers européens traités à distance, sujet développé dans notre article sur le travail à distance sur des dossiers étrangers.

Questions fréquentes

Quel texte régit la copropriété au Sénégal ? La loi n° 88-04 du 16 juin 1988 et son décret d'application n° 2002-160 du 15 février 2002.

Le conseil syndical est-il obligatoire ? Non, il peut être institué à tout moment. Il devient obligatoire dans le cas d'un syndicat coopératif, où le syndic est élu par le conseil et choisi parmi ses membres.

Existe-t-il un plan comptable de copropriété au Sénégal ? Non. Le décret impose une comptabilité séparée par syndicat et la traçabilité de la position de chaque copropriétaire, sans fixer de nomenclature ni de modèle d'états.

Le promoteur peut-il être syndic ? Sauf dispositions contraires, les fonctions de syndic sont assumées par l'organisme vendeur tant qu'il reste propriétaire des logements.

Dans quel délai contester une décision d'assemblée générale ? Deux mois à compter de la notification, à peine de déchéance, pour les copropriétaires opposants ou défaillants.

Ce qu'il faut retenir

Le cadre juridique sénégalais de la copropriété est complet et exigeant. Ce qui manque n'est pas le texte, c'est son application.

Pour un comptable, c'est une situation rare : les obligations existent, elles sont opposables, et presque personne ne sait les traduire en méthode. Celui qui construit cette méthode ne rattrape pas un standard, il l'installe.